모아주택은 기존 대규모 재개발과 달리 소규모 노후 주거지를 신속하게 개선할 수 있는 주거 정비 모델입니다. 특히 기반시설까지 함께 정비되는 것이 장점으로 꼽히며, 2022년 도입 이후 빠르게 성과를 내고 있습니다. 현재 166곳에서 추진 중이며, 벌써 3만 4천여 세대가 조합 설립 인가를 받아 서울시가 제시한 2026년 목표(3만 호)를 초과 달성했습니다.
‘똥골마을’, 모아주택 1호 적용지
서울시가 첫 번째 모아주택 사업지로 선정한 곳은 서대문구 현저동 1-5번지 일대입니다. 이곳은 20년 넘게 방치된 무허가 건물 밀집 지역으로, 노후 건축물 비율이 100%에 달하며 무허가주택도 85%를 차지합니다. 사실상 주거 안전을 위해 정비가 시급한 지역입니다.
서울시는 이번 사업을 통해 단순한 주택 정비를 넘어 기반시설 확충, 생활 환경 개선까지 함께 이끌어내겠다는 방침입니다.
사업성 보정계수 도입으로 주민 부담 완화
이번 활성화 방안의 핵심은 ‘사업성 강화’와 ‘속도전’입니다. 기존 대규모 재건축·재개발에만 적용되던 ‘사업성 보정계수’를 모아주택에도 확대 적용합니다.
사업성 보정계수는 땅값이 낮은 지역일수록 더 큰 혜택을 받을 수 있도록 설계된 제도로, 임대주택 비중을 줄이고 일반 분양 물량을 확대해 사업성을 높이는 장치입니다. 서울시가 시뮬레이션한 결과, 보정계수 1.5를 적용하면 주민 평균 분담금이 약 7천만 원 줄고 비례율은 평균 13% 포인트 상승하는 효과가 있음을 확인했습니다.
금융·행정 지원으로 사업 가속화
서울시는 금융 지원도 대폭 강화합니다. 모아주택조합의 초기 운영비와 용역비는 최대 20억 원까지 직접 융자 지원하며, 공사비 역시 SH공사와 금융기관이 협업해 기존 주택도시보증공사(HUG)보다 0.6% 낮은 금리로 지원할 계획입니다. 이는 사업 추진 초기에 큰 힘이 될 전망입니다.
또한 행정 절차도 혁신적으로 단축됩니다. 기존에 분리되어 있던 ‘모아타운 관리계획’과 ‘모아주택 건축계획’을 병행 수립해 최대 1년까지 사업 기간을 단축할 수 있습니다. 여기에 시와 자치구가 직접 조합 설립 과정과 분담금 산정 등을 지원해 추가로 1년을 더 단축할 수 있다고 합니다.
서울시의 목표와 기대효과
서울시는 이번 방안을 통해 모아주택 평균 분담금을 줄이고, 착공까지 걸리는 기간을 최대 2년 단축하겠다고 밝혔습니다. 더 나아가 서울 전역에서 약 11만7천 호의 모아주택 공급을 가능하게 하겠다는 목표도 제시했습니다.
특히 간선도로변, 역세권, 준주거지역 등 우수 입지에는 용적률 상향을 적용해 약 7천 호의 추가 공급 기반을 확보할 수 있을 것으로 기대됩니다. 이로써 서울은 대규모 재개발 외에도 중소규모 정비사업을 통한 주거 공급 확대라는 또 다른 축을 마련하게 되었습니다.
서울시의 모아주택 활성화 방안은 단순히 노후 주거지를 새로 짓는 것을 넘어, 주민 부담을 줄이고 절차를 간소화하며 속도와 품질을 동시에 잡겠다는 전략입니다. 이번 1호 대상지 ‘똥골마을’ 사례가 성공적으로 진행된다면, 서울시 전역에서 빠른 정비 사업 확산이 가능할 것으로 보입니다.
앞으로 모아주택이 서울의 주거 안정과 공급 확대에 어떤 변화를 가져올지 주목할 필요가 있습니다.